Hoeveel kost een woning echt? Alle kosten uitgelegd

Je vindt een woning van 300.000 euro. Je denkt: "Dat past in mijn budget." Maar op de afrekening bij de notaris staat een heel ander bedrag. Registratierechten, notariskosten, hypotheekkosten, bankkosten, verzekeringen... het telt snel op. In dit artikel leggen we elke kost helder uit, met concrete cijfers. Zodat je niet voor verrassingen staat.

Geen zin om alles te lezen? Bereken je totale aankoopkost met onze gratis aankoopkostenwijzer en krijg meteen een overzicht op maat.

Registratierechten: de grootste kost

Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je registratierechten aan de overheid. Dit is veruit de grootste bijkomende kost. Het tarief hangt af van het gewest waar de woning ligt en van je situatie als koper.

Vlaanderen: 2% of 12%

Sinds 1 januari 2025 gelden in Vlaanderen twee tarieven:

Rekenvoorbeeld enige eigen woning:

Rekenvoorbeeld tweede woning:

Het verschil is enorm: 30.000 euro. Daarom is het zo belangrijk om te weten of je in aanmerking komt voor het verlaagd tarief.

Bescheiden woning: extra korting in Vlaanderen

Koop je een woning onder een bepaald plafond als enige eigen woning? Dan krijg je een extra korting van 1.867 euro op je registratierechten.

De plafonds:

Bij een woning van 200.000 euro als enige eigen woning in een gewone gemeente betaal je dan: 4.000 euro (2%) min 1.867 euro = 2.133 euro registratierechten.

Wallonie: 3% of 12,5%

Sinds 1 januari 2025 gelden in Wallonie:

Rekenvoorbeeld:

Brussel: 12,5% met abattement

In Brussel is het tarief altijd 12,5%, maar er bestaat een abattement (vrijstelling) voor je enige eigen woning:

Er bestaat ook een extra abattement als je een energetische renovatie uitvoert waarbij je minstens 2 EPC-klassen verbetert: 25.000 euro extra vrijstelling per verbeterde klasse.

Rekenvoorbeeld Brussel, enige eigen woning van 400.000 euro:

BTW bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw betaal je geen registratierechten maar BTW. Er zijn twee scenario's:

21% BTW (standaard)

Als je een nieuwbouwwoning koopt van een projectontwikkelaar (grond en gebouw samen), betaal je 21% BTW op de volledige prijs.

Dat is een pak meer dan registratierechten. Daarom worden nieuwbouwwoningen soms verkocht met een "gesplitste akte": registratierechten op de grond, BTW op het gebouw. Dat kan voordeliger uitvallen.

6% BTW bij afbraak en heropbouw

Koop je een woning die wordt afgebroken en heropgebouwd? Dan geldt onder bepaalde voorwaarden een verlaagd BTW-tarief van 6%:

Het verschil met 21% BTW: 52.500 euro. Het loont dus zeker om na te gaan of je hiervoor in aanmerking komt.

Notariskosten

De notaris is verplicht bij elke vastgoedtransactie. Zijn ereloon is wettelijk vastgelegd (KB 22/11/2022) en dus bij elke notaris in Belgie identiek. Onderhandelen heeft geen zin.

Hoe wordt het ereloon berekend?

Het notarisereloon is degressief: hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het percentage op de bovenste schijven.

Korting voor enige eigen woning

Koop je een enige eigen gezinswoning van maximaal 850.000 euro? Dan krijg je een korting van ongeveer 10% op het notarisereloon van de aankoopakte. Dit is het zogenaamde "sociaal abattement" uit het KB van 2022.

Wat kost het concreet?

Voor een woning van 300.000 euro als enige eigen woning:

De exacte bedragen hangen af van je aankoopprijs. Onze aankoopkostenwijzer berekent dit automatisch op de cent nauwkeurig.

Hypotheekkosten

Financier je de aankoop met een hypothecair krediet? Dan komen er kosten bij voor de hypotheekakte. De notaris moet ook hiervoor een akte opmaken.

Inschrijvingsrecht: 0,30%

De hypothecaire inschrijving bij het kantoor rechtszekerheid kost 0,30% van het geleende bedrag, verhoogd met de bijhorigheden (doorgaans 10% bovenop het leenbedrag als buffer voor de bank).

Registratierecht op hypotheekakte: 1%

Bovenop het inschrijvingsrecht betaal je 1% registratierecht op hetzelfde bedrag (lening + bijhorigheden).

Notarisereloon hypotheekakte

Net als bij de aankoopakte is het ereloon degressief en wettelijk bepaald, maar op een lager barema. Bij een enige eigen woning krijg je hier een extra korting van 20%.

Retributie kantoor rechtszekerheid

Een vaste kost van ongeveer 280 euro voor de inschrijving van de hypotheek.

Rekenvoorbeeld hypotheekkosten

Lening van 240.000 euro (80% van een woning van 300.000 euro):

*264.000 euro = leenbedrag 240.000 euro + 10% bijhorigheden (24.000 euro)

Eigen inbreng: hoeveel heb je zelf nodig?

De Nationale Bank van Belgie (NBB) legt regels op aan banken over hoeveel ze mogen uitlenen ten opzichte van de woningwaarde. Dit heet de LTV-ratio (loan-to-value, ofwel de verhouding lening tegenover waarde).

De regels voor eerste kopers

De regels voor tweede woning of investering

Waarom 20% eigen inbreng de norm is

Hoewel 10% het wettelijke minimum is voor eerste kopers, vragen de meeste banken in de praktijk 20% eigen inbreng om je de beste rentevoet te geven. Bovendien moet je ook de bijkomende kosten (notaris, registratierechten, bankkosten) zelf financieren. Die kosten worden bijna nooit meegeleend.

Concreet voor een woning van 300.000 euro:

Je hebt dus ruwweg een kwart van de aankoopprijs nodig aan eigen middelen. Dat is een bedrag waar veel kopers van schrikken.

Bankkosten

Naast de hypotheekkosten rekent de bank zelf ook kosten aan:

Sommige banken bieden campagnes aan waarbij dossierkosten worden kwijtgescholden. Het loont om bij meerdere banken een offerte te vragen.

Verzekeringen

Schuldsaldoverzekering

Een schuldsaldoverzekering is wettelijk niet verplicht, maar in de praktijk eist vrijwel elke bank het als voorwaarde voor je hypotheek. De verzekering betaalt het openstaande krediet (gedeeltelijk of volledig) terug als je overlijdt tijdens de looptijd.

De premie hangt af van je leeftijd, gezondheidstoestand, het verzekerde kapitaal en of je al dan niet rookt. Je bent niet verplicht om de schuldsaldoverzekering bij je bank af te sluiten. Vergelijk gerust bij een verzekeringsmakelaar.

Tip: De premie van een schuldsaldoverzekering is fiscaal aftrekbaar in Vlaanderen via de gewone belastingvermindering voor langetermijnsparen.

Brandverzekering

Een brandverzekering is wettelijk verplicht zodra je een hypotheek afsluit. De bank eist dat de woning verzekerd is voor de volledige heropbouwwaarde. De jaarlijkse premie varieert sterk (300 tot 800 euro per jaar voor een doorsnee woning), afhankelijk van oppervlakte, bouwtype en dekkingen.

Totaaloverzicht: wat kost een woning van 300.000 euro echt?

Laten we alles samenvatten voor het meest voorkomende scenario: een bestaande woning in Vlaanderen, enige eigen woning, 80% geleend.

Bij een tweede woning aan 12% registratierechten stijgen de bijkomende kosten naar ruim 46.000 euro. Het effectief kostenpercentage springt dan naar ongeveer 15%.

Bereken het zelf

Elke situatie is anders. Het gewest, het type woning, of het je eerste aankoop is, hoeveel je leent: alles heeft impact op de uiteindelijke kost.

Daarom hebben we een gratis Aankoopkostenwijzer gebouwd die al deze berekeningen automatisch maakt op basis van jouw gegevens. Je krijgt een duidelijk overzicht van alle kosten, tot op de euro.

Bereken je aankoopkosten met onze gratis Aankoopkostenwijzer

Feiten en aannames in deze berekeningen

Onze Aankoopkostenwijzer is gebaseerd op de huidige Belgische wetgeving en marktcijfers. Hieronder vind je een overzicht van alle tarieven en aannames die we gebruiken. Zo weet je exact waar elk bedrag op gebaseerd is.

Wettelijke tarieven (geldig sinds 01/01/2025)

Aannames en marktgemiddelden

Wat we NIET meenemen

Bronnen

Dit artikel is informatief en vervangt geen persoonlijk advies. Tarieven en regelgeving zijn gebaseerd op de Belgische wetgeving geldig vanaf 1 januari 2025. Laatst bijgewerkt: maart 2026. Raadpleeg je notaris of financieel adviseur voor een berekening op maat van jouw situatie.

Heb je vragen over een specifiek pand in Halle, Ninove of Sint-Pieters-Leeuw? Neem contact op met Claes & Willems. We helpen je graag verder.